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任意売却について

任意売却とは、債務者(不動産ローンの融資を受けている人)と各金融機関(債権者・抵当権者)との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。

債務者(ローンの借主、たとえば貴方)が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になった場合には、債権者(金融機関などの抵当権者)が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。任意売却は、この競売で処理される前に債権者にお願いして一般販売をさせてもらいます。

任意売却について

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収できるということがあげられます。
貴方にとってのメリットは、任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応してもらえることがあげられます。
その他、話し合いにより、債権者から引越し費用等を手当てしてもらえることもあります。

任意売却の 任意 の意味は、”当事者の意思による” という意味です。
売却とは、文字どおり売って処分をすることです。

任意売却なら、競売決定通知が来てしまってからでも間に合います!

担保不動産競売決定通知が来てからでも 任意 で物件を 売却 することが可能です。
この競売決定通知を受け取ってしまった場合は時間との競争になります。そのまま放っておくと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。
この「入札期日」が届いてから慌てて任意で物件を売却をしようとしても理論的には可能ですが、現実問題としては不可能です。

また、債権者によっては、任意売却を認めてくれない場合も多々あります。
任売を認めてもらえなくとも細いながらも道はあります。
とにかく、この競売開始決定通知が届いたら速やかに行動を起こしてください!

競売の処理のスピードが非常に早くなってきています!

2007年10月末以降は、競売にかけられた方々への状況が変わってきています。
今までは、競売を申し立てられてから約6か月~7か月後に入札となっていました。
しかし、ここに来て、競売の申立から3か月後には競売入札となってしまうケースが増えて来ています。
以前から、競売の申立から4か月後には入札というサービサーは存在していましたが、それは少数派でした。
今後は、逆に6か月後に入札というほうが少数派になる可能性が考えられます。
競売を申立られた方の場合の任意売却は、競売と任売の競争となっています。
今までは比較的時間に余裕がありましたが、これからは非常に苦しい状況にならざるを得ない状況です。
これはサービサーなどの債権者が不良債権の処理を早めたいが為の処置です。
また、住宅金融支援機構のほうでも、一度、競売になってしまった場合などは容易に任意売却を認めなくなっています。
競売の通知を受け取ってしまってからは、今までとは違いあまり残された時間がありません。

任意売却のほうが競売より有利!

任意売却は短期間で問題を処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。少しでも高額にて売却できれば、債権者への支払いをより多くできます。
競売されるはずの該当不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に限りなく近い価格で売却を試みるのが 任意売却/任意売買 です。

一部の業者では「任意売却」よりも「競売」の方が高く売れるということを主張しています。
この主張は間違いではありませんが、これは大都市圏の極々一部の物件のみを指していわれていることです。
ご相談・ご依頼は無料ですので、まずはご連絡ください。

任意売却後に残った債務!

任意売却をしてたとえ債務が残っても、債権者・抵当権者の合意を得て任意売却した場合は、競売とは違い、新たな生活をスタ-トするのに支障のない範囲(たとえば月に1万円とか2万円、3万円)で残債務を毎月支払っていけば、常識的な債権者・抵当権者は給与差押などの強制執行は行いません。

任意売却の流れ

1. 銀行(住宅ローンの借入先)からの督促
2. 任意売却センター、エリア担当業者へ相談
返済・債務状況の確認を行います。
3. 専任媒介契約の締結
お客様と担当業者との間で物件販売の契約を結びます。
※延滞3ヶ月~6ヶ月で事故となります。
4. 債権者(銀行)へ専任媒介契約書を送付
担当業者が販売活動をする旨を、債権者に伝えます。
5. 販売活動の開始
担当業者のホームページやレインズ(不動産業者間のデータベース)などへ積極的に登録を行い、販売をしていきます。
6. 買主様より買付証明書を受理
7. 売買契約の締結
8. 債権者との交渉
抵当権全額の抹消の協議 応諾していただける「配分表」の作成
9. 債権者との合意
抵当権の抹消、差押えの解除
10. 債権者との残債務の返済方法の決定
支払いが厳しい場合は、当面は毎月1万円程度を返済していくことで和解していただきます。
11. 決済・所有権移転そしてお引き渡し
12. ローンからの解放→再スタート
数年後くらいには新しいマイホームの購入が可能となります。

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